​存量房贷要降息了！LPR下调10个基点，有城市首套房贷利率降至2.9%

存量房贷要降息了！LPR下调10个基点，有城市首套房贷利率降至2.9%

本文来源：时代财经 作者：周梦梅

" 降息 " 靴子落地。

7 月 22 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，将 1 年期和 5 年期贷款市场报价利率（LPR）分别下调 10 个基点至 3.35% 和 3.85%。

其中，购房者关注度较高的 5 年期以上 LPR，是自今年 2 月以来单独下行 25 个基点后，再次出现下调。年内 5 年期以上 LPR 已合计下调 35 个基点。

据时代财经测算，此次下调 5 年期以上 LPR 10 个基点后，以商贷额度 100 万元、贷款 30 年、等额本息还款方式来计算，购房者月供可减少 57.3 元，累积 30 年月供减少 2.1 万元。

不过，存量房贷客户需等到贷款重定价日才能享受到本次 LPR 下调的好处，为每年的 1 月 1 日或合同中约定的贷款发放日。

接下来，LPR 或仍有一定的下调空间。

  " 我们判断，在 7 月下调后，短期内 LPR 报价将保持稳定，四季度视经济和物价运行状况而定，LPR 报价还有一定下调空间。" 东方金诚宏观研究分析师王青对时代财经称，7 月 LPR 报价下调，将带动三季度企业贷款利率和居民房贷利率进一步下行。

王青还表示，根据存款利率市场化调整机制，银行存款利率要与 1 年期 LPR 报价和 10 年期国债收益率挂钩，这意味着接下来银行存款利率将全面启动新一轮下调，这将有助于稳定银行净息差。

已有城市首套房贷利率降至 "2" 字头

据中原地产研究院数据，截至 7 月 17 日，全国重点城市商贷利率排行榜中，首套房贷款利率（平均）最低的前五大城市为佛山（3.00%）、南京（3.15%）、东莞（3.15%）、广州（3.20%）、武汉（3.25%）。

上述五大城市中，目前已有城市首套（5 年期以上）房贷贷款利率降至 2 字头。

7 月 22 日，时代财经致电汇丰银行佛山某支行，该行工作人员表示：" 我们汇丰银行首套 5 年期以上房贷贷款利率为 LPR 减去 95BP（基点），按照最新的 LPR，房贷利率最低是 2.9%。"

不过该工作人员也表示，汇丰银行对贷款人的资质审核较为严格，对于工作单位、流水、在佛山地区拟购买的楼盘都有一定的要求和限制，贷款人最终申请的房贷利率需要综合考虑多项因素，无法确保一定能够申请到 2.9% 的贷款利率。

此外，也有多家银行的房贷利率贴近 2 字头。

同日，时代财经致电渣打银行广州某支行，该行工作人员表示，渣打银行目前 5 年期首套房贷利率为 3%，不过该行不支持以 " 公积金 + 商业贷 " 组合方式申请贷款；浦发银行东莞某支行的信贷经理则告诉时代财经，按照最新的 LPR 利率，该行的 5 年期首套房房贷利率为 3.05%；徽商银行南京某支行的工作人员告诉时代财经，该行 5 年期首套房房贷利率也是 3.05%。

" 本次降息后，更多城市的房贷利率将调整到 2 字头。" 中原地产首席分析师张大伟向时代财经表示，据其援引中原地产研究院统计数据，6 月份全国房贷平均利率已经调整到 3.5% 左右，首套房房贷款利率已经跌至 3.3%，这一数据相比 5 月份首套房平均贷款利率 3.55% 也出现了明显的下调。整体来看，"517" 政策后，全国房贷利率出现了大幅度的调整。

张大伟认为，本轮 LPR 下调，影响最大的是存量房贷利率。

" 目前，全国各地新增房贷利率已基本集中在 3%-3.5% 之间，但存量房贷一直处于高位，新增房贷利率降低没有影响到存量房贷，LPR 下调则直接降低了存量房贷利率。" 张大伟说。

提前还贷强度有所下降

值得一提的是，提前还房贷的强度有所放缓。

" 我们更新了最新（6 月）的居民早偿率数据发现，从总量角度，居民的提前还贷强度有所放缓，呈现季节性回落的态势，条件早偿率（CPR）回到 23.4%（前值 25.9%）。" 国泰君安研报指出，从结构上看，债务负担不重的群体 ( 剩余本金在 20% 以内 ) 提前还贷比例仍在上升，来到历史高位；而债务负担较重的 ( 剩余本金在 20% 以上 )  提前还贷比例却回落到偏低水位 。

"517" 新政前后，新增房贷和存量房贷平均利率差值确实较大。天风证券研报指出，"517" 新政前，贝壳百城首套房房贷利率均值约为 5.16% ( 2014 年 1 月 -2024 年 4 月 ) 、二套房房贷利率均值约为 5.46% ( 2016 年 1 月 -2024 年 4 月 ) ； 2024 年 5 月，贝壳百城首、二套房房贷利率分别为 3.45%、3.90%，分别低于历史均值 171BP、156BP。

张大伟对时代财经表示，增量房贷和存量房贷贷款利差扩大，一定程度加剧了 " 提前还贷 " 现象。

他表示：" 居民提前还房贷分为两种情况，以储蓄来还款或通过借贷腾挪的方式进行还款。对于以储蓄来还款的居民来说，今年存款产品、（低风险）理财产品的利率均出现较大程度下滑，而存量房贷的利率相对处于高位，因此一部分居民选择提前偿还房贷。"